春都路房产,老城区房产

导读:联系电话:13721671744 周先生 洛阳市中心4500元一平方急转!! 从8月1日起,我市二手房买卖正式启用新版合同,这无疑将使买卖双方通过阴阳合同规避税收、中介吃差价等行为得到有效遏制...

  联系电话:13721671744 周先生 洛阳市中心4500元一平方急转!!

  从8月1日起,我市二手房买卖正式启用新版合同,这无疑将使买卖双方通过“阴阳合同”规避税收、中介“吃差价”等行为得到有效遏制。随着政府部门对房地产市场调控力度的加大,房地产市场出现怎样的变化?新版二手房合同的推出,将对二手房市场产生怎样的影响?春都路房产,老城区房产本报记者就此对多家房地产中介进行了明察暗访,揭示了市场中介、消费者和有关专家等方面的反响。希望能为读者了解我市二手房市场动向提供参考。

  “最近到我们这里买楼的人少了许多,一般也只是问问价。相比之下,放盘的业主明显增加,但房价相比前期基本持平,一些好盘大房甚至轻微上扬。”记者近日在罗湖、福田多家房地产中介听到业务员对二手房市道的描述。实际上,自7月份以来,我市二手房交易量明显下降,而自8月1日起春都路房产,老城区房产,2007版《二手房预约买卖及居间服务合同》和《二手房买卖合同》正式启用,使二手房市场的观望之风日渐浓厚。

  对于众多业主和买房者,新版二手房合同是心理上一道迈不过去的槛。“尽管明面上新版合同只是为打击‘阴阳合同’、规范二手房交易而出台的法律工具,但它为政府或将出台的以评估价格为基准的个人所得税征收提供了技术支撑。后续政策的不明朗,使二手房交易放缓。”业内人士表示。

  中介更愿执行新版合同

  近日,记者以买房者的身份前往我市多家房地产中介暗访,发现大多数中介已按新版合同有关款项介绍房源。

  过去,房地产中介门前挂出的广告内容,仅有楼盘名称、面积、总价、朝向、装修情况等。记者在部分中介采访时发现,因配套新版合同中新增了内容,其广告中增加了学位、房产所带户口、销售单价、土地使用年限等内容,每个广告还增加了市物价局的投诉电话。百年创道房地产公司华强北分公司的中介人员告诉记者,过去的合同对房产的描述很笼统,往往出现货不对板的情况,引发买卖双方纠纷春都路房产,老城区房产新版合同对房产的状况描述得很规范,包括房产的装修、屋内的家私家电等物品都写进了合同,对中介和卖方更有约束力,对买方的保障力度更大了。

  国土等部门有关人士表示,长期以来,二手房市场中介公司为牟取暴利,买卖双方为规避税收,添加“霸王条款”,设置“合同陷阱”,签订“阴阳合同”等违法违规现象屡见不鲜。新版二手房合同的出台,就是为了避免中介在买卖双方不知情的情况下“吃差价”,杜绝通过“阴阳合同”规避税收等行为。

  记者在多家地产中介以“规避税收”为名,询问能否签订“阴阳合同”,得到的答复是“很难”。现在,二手房交易过户,必须由中介公司通过“深圳市二手房网上交易系统”打印新版合同,其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用。“关键是‘阴阳合同’让买卖双方的利益都得不到保障,我们的操作风险也加大。”一位置业顾问这样告诉记者。

  买方有了更大议价空间

  “现在的生意远没有前几个月红火了,这样的情况从7月上旬便开始了,近半个月我们铺面甚至只成交了几个租房项目,大多数买房者只是来问个价钱就走了。”近日的一个夜晚,景新花园景泰市场下一家地产中介门前,几名业务员守候在店外,遇有人在广告栏前驻足,便立即上前询问购房意向,结果大多只是递上一张名片了事。

  由于成交稀少,一些地产中介表示会在交易中采用新版二手房合同,“但我们铺面到现在也没有打印过一张新版合同,没有交易咋签合同啊。”

  世华地产最新的成交统计显示,7月我市二手房成交全面下降,比6月下降约50%,各区下降最多的为南山,下降64%,最低的罗湖区也下降30%。中原地产南山区域的统计显示,春都路房产,老城区房产7月二手房成交量比6月下降4成。

  对于二手房交易量的下降,业内人士认为,首先是深圳房价连续10个月攀高,特别是上半年大涨后,买盘接手的减少,市场转冷。另一重要因素是,政府面对楼市过热,出台了一系列包括整治房地产市场秩序、限制外资购房、规范商品房销售、启用新版二手房合同、发布2007年住房建设计划,以及中央加息、减利息税和收紧信贷等,从行政、信贷到税收,招招剑指高房价,市场对未来更严厉政策的不明朗预期,所以二手房市场进入整体观望期。

  “楼市在观望期,买方就有了议价空间,你们在这个时候与卖方谈价可以争取对方便宜点出手。”地产中介业务员李先生这样鼓励记者看盘买楼。他同时表示,目前议价空间较大的是100平方米、三房以下的房子,但品牌楼盘、或120平方米、四房以上的房子较难议价。“很多都是投资客买的房拿出来卖,没有达到他们心目中的利润空间他们不会急于脱手,他们同样也在观望。”李先生说。

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  新版二手房合同实施后,此前一系列政府调控措施形成积累效应,加上对以评估价格为基准征收20%个人所得税等更严厉政策出台的不明朗预期,使二手房乃至整个楼市交易量下降。有业内人士表示,楼市“拐点”已经到来。恰逢此时,中原、世华两家机构发布的市场报告,称7月全市新房和二手房成交价比6月下降5.8%和3.6%,似乎更印证“拐点”之说。

  但记者在各大地产中介采访时,看到另一个有意思的现象:几乎十有三四的中介店铺前,都挂出“招聘”的牌子,招聘对象主要是分行经理、置业顾问。

  交易量下降、楼市出现“拐点”还在扩大销售队伍?一位中介透露玄机:“前期楼市大涨,中介公司都获得巨额利润,支撑眼下淡季的各项成本没有问题。关键是我们内部仍然看好楼市在观望期后的回弹。虽然不大可能出现上半年那样的大涨,但交易量回升肯定没有问题。因此,公司管理层采用的是增员备战策略。”

  业内人士表示,看楼市有没有降价,不能看几个中介机构报价降了就说全市都降了。它有一个数据统计模型,有科学、规范的统计,要对全市所有楼盘进行系统统计。目前,还不能肯定地说“深圳楼市全线降价”。而且,3%—5%的价格下降,与前期两位数的涨幅根本不能同日而语,只能理解为“楼市观望期的价格轻微波动”。

  专家指出,在目前房价下,投机风险很大。同时,政府调控楼市的手段也日益成熟,新版二手房合同等政策的出台,说明政府可适时灵活运用行政、税收、信贷等调控手段。从根本上讲,只有在生产领域增加住房的供应量,从流通领域打击暴利炒卖,才能赢来健康发展的楼市。

  小型房产中介面临生存危机

  到今天为止,深圳新版二手房合同示范文本已启用10天了。春都路房产,老城区房产记者连日来走访多家中介公司了解到,新版合同的启用对二手房市场带来一定影响,几乎所有受访中介均出现成交量萎缩的现象,个别中介公司甚至没有做成一笔交易。

  业主急于出手降价放盘

  “自从启用新版合同后,公司的二手房成交业务几乎停止了。”一家中介公司的业务人员告诉记者,要在平时,这个时候早已做成十多单生意了。这位中介人员说,同行几乎都面临同样的问题。

  这一说法,记者从其他中介公司时得到了印证。一家中介公司的负责人黄先生表示,一个多星期以来,公司总共才成交了一单。“成交量大大减少,大部分买家出于对政策不明朗的顾虑,普遍保持观望态度,迟迟不肯出手。”黄先生分析说,8月份以来不少住家客都坚持观望态度,而一些投资客在面临客源少的情况下,更是不敢贸然投资。受买家的影响,部分卖家也不乐于放盘。“不少卖方认为,目前市场不乐观,就算放盘,价格也不会太理想。”

  记者了解到,大部分卖方正在观望,个别卖方则要求降价放盘。前几天,黄先生的一个卖方客户在挂盘后无人问津,主动接连3次降价出售,最后的售价比原来低了将近20万元。尽管如此,目前也仍然没有成交。黄先生表示,像这样降价出售的客户也有一些,但总量较少。降价放盘的原因主要是出于对市场的恐慌、对未来市场的不肯定,而且其个人实力也达不到与市场长期“抗衡”的地步,因此希望通过降价及早出手,减轻负担。“虽然有卖方肯稍微调整价格,但仍然不能吸引买方出手,这只是个别卖家的行为,并不能强势带动整个市场。因此,目前的市场价格没有太大的变动。”

  部分中介遭遇经营危机

  一家大型中介公司的资深经理贺先生在谈及新版合同时表示,合同的推出确实对二手房市场产生较大影响。除有效抑制“阴阳合同”的使用、规范二手房市场外,随着一系列政策的出台,目前市场开始呈现停滞状态。“短期而言,将影响市场成交量;长期而言,随着更多卖方成本的不断加大,选择降价出盘,估计数月后,会对深圳整体房价有一定的影响。”

  贺先生告诉记者,如果目前的市场形e5a48de588b6e799bee5baa6e79fa5e9819331333238653331势持续下去,不出3个月,将会有一半的中介公司面临倒闭的危险。据贺先生介绍,深圳有数百家中介公司,加上各品牌的分店,队伍就更加庞大了。一般每家分店的成本在10万-20万元间,如果长时间没有收益,公司将面临亏损。实力大的中介公司能够勉强维持下去,但一些小型中介公司在连续几月没有收益的情况下,很可能要倒闭。

  “如果一旦发生中介公司面临倒闭的情况,有可能对行业带来很多难以预料的问题。”贺先生表示,深圳的中介市场一直缺乏规范的管理,不仅中介公司名目众多,一些中介公司还存在操作及流程不规范等现象,影响了客户对中介服务的印象,也影响整个中介市场的健康、持续发展。记者了解到春都路房产,老城区房产,此次新版合同的发放也是有针对性的,一些操作不规范、年审不过关(比如被列入房协黑名单的中介机构),是不允许使用新版合同的。

  据悉,如果拿不到新版合同,一些不规范的中介机构也不会轻易“妥协”,其对策是花钱从别的中介公司买来合同,并委托这个中介机构完成交易。贺先生表示,正是因为有一些不规范的中介机构存在,所以当市场不好、需要长期下大本钱维持生计时,这些没有足够实力承担风险的中介机构,或其中的业务人员就会采取一些极端的做法,如前几年出现过的携款潜逃事件等。“对于这些不规范的中介机构而言,仍然有漏洞可钻,在非常时期很难预计他们会否作出一些不理智的事情。”

  鼓励卖方调整价格放租

  虽然目前二手房的成交量严重萎缩,市场处于停滞状态,但不少中介公司仍然积极面对,想方设法维持市场,尽可能刺激一些消费与交易。

  记者采访中获悉,部分中介最近几天召开专题会议,针对目前市场形势,及时作出相关调整。一些中介公司要求业务人员更多地与卖方进行沟通和交流,鼓励他们多放盘。“虽然一些业主时刻关注房地产形势、了解相关的政策变动,但他们更多的只是了解一些面上的东西,对于具体的细则、买卖双方的影响以及市场的相关变化等,还是不如专业中介人员。所以我们希望能够通过和业主多沟通、多做思想工作,大力宣传好相关政策等,促进和鼓励更多的业主放盘出售。”一家中介的负责人说。

  在实际操作中,有的中介在业主放盘的思想工作做不通或效果不太理想的情况下,鼓励卖方从放盘变为放租。业内人士分析,照目前形势,若买卖双方都持观望态度、迟迟不成交,对双方都不太有利。对一些购房自用的住房客而言,依旧没有解决住房问题;对卖方来说,供房的压力和成本也在加大。选择这个时段放租,不仅可解决卖方部分成本费用、满足买方的住房需求,也能适度刺激二手房交易市场的活跃。

  二手房兴起 :

  二手房发展思路确定 期待转变到存量交易

  中国房地产信息网

  据北京市的数据显示,今年上半年二手房总交易量达到25800套,高于去年全年的交易量。此外,随着下半年“金九(月)银十(月)”的传统一手房销售旺季的到来,大批需要“以旧换新”、“置业升级”的业主将出售手中的二手房套现购买新房,从而进一步增加房源的市场供给,极大的缓解市场供不应求的局面。(千金难买牛回头 我不需再犹豫)

  二手房发展思路确定

  七月底,发改委主任丁向阳在向市人大常委会作报告时公布了一系列重要新政:今年下半年北京将调整房地产市场结构,具体措施包括:拓展二手房市场规模,加强交易政策和导向信息的发布,探索二手房收购、储备和投放等措施;加强市场监测分析,积极引导房地产产品结构调整,重点发春都路房产,老城区房产展中档价位住宅。这个发展报告虽没有进一步给出具体的手段和操作细节,但是反映了在进行土地大量回收的同时,将走内涵式房地产发展道路的思路。(剖析主流资金真实目的,发现最佳获利机会!)

  央产房继续放量冲击市场

  经过上半年市场的洗礼,链家宝业的专业人士预测,下半年的二手房市场在成交量持续增长的同时将会呈现以下两个特点:一、央产持续放量对市场产生暂时冲击,二手商品房、公房是主力。统计显示:截至7月29日,盖章通过的央产房已突破2350套,同时正在以每月15%的速度递增放量,按照这样的趋势,下半年央产房有望进一步放量,在短时期内改变二手房交易成交的产权结构,对二手商品房、已购公房的成交会有所冲击。但冲击只是暂时的,二手商品房的成交比例仍然会不断提升,大量的已购公房仍然还是支撑二手房市场的有效力量;二、价格仍会有所波动,但终将理性回归。上半年二手房交易市场的供需动态变化主要春都路房产,老城区房产是需求受到宏观经济政策及环境,以及市场预期的影响,这种影响在下半年将会持续,并且下半年仍然会存在诸如政策、市场冲击等方面的不确定性影响。但这不会对市场供求的真实容量产生持续影响,并且由于宏观政策和形势及其影响的逐渐明朗化,市场预期也会有所变化并回落,这些将会引导二手房交易市场向更加成熟、稳健的方向发展,并使二手房交易价格将趋于平稳。

  增量交易到存量交易期待转变

  采访中,几家经纪公司负责人均表示,今年二手房的买卖仍处于平稳增长阶段,全年交易量应该达到5万套左右,明后两年将是二手房买卖的高峰期。同时亦希望在今年下半年,政春都路房产,老城区房产府能出台一些对房地产二级市场利好的政策。如:进一步简化产权过户手续和加快过户速度,降低二手房交易契税,支持和鼓励人们“卖旧买新”、“置业升级”,扶持势力强、信誉好的大型品牌经纪机构等等。

  联系电话:13721671744 周先生

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